Bausparen, Abschluss eines Bausparvertrages

Vorteile und Nachteile; Dinge die man wissen sollte und über die man sich wenigstens einmal Gedanken machen sollte ehe man einen Vertrag abschließt

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Ein Bausparvertrag ist der Grundstein für ein Haus oder vielleicht sogar schon das halbe Haus! Mit solchen Sprüchen locken die zahlreichen in Deutschland konkurrierenden Bausparkassen ihre Kunden an, um langfristige Verträge abzuschließen. Ich hatte schon mehrere Bausparverträge in meinem Leben abgeschlossen und abgearbeitet und muss im Nachhinein sagen, dass ich mit allen voll auf die Nase gefallen bin. Aus diesem Grunde möchte ich im Folgenden einige Tipps und Hintergrundinformationen an alle, die sich um das Thema Bausparen Gedanken machen, weitergeben.

Das Grundprinzip des Bausparens

Wie genau läuft eigentlich ein Bausparvertrag ab? Schließlich handelt es sich um einen Vertrag, der einen über mehrere Etappen hinweg zum Teil ein ganzes Leben lang begleitet. Während sich viele für die Auswahl einer Lebensversicherung oder Rentenversicherung ein Jahr für die notwendige Informationsbeschaffung und Selektierung Zeit nehmen, wird so mancher Bausparvertrag ganz nebenbei bei einem Besuch in der Bankfiliale abgeschlossen. Also ganz von vorne. Ein Bausparvertrag kann in mehrere Abschnitte eingeteilt werden:

• Vertragsabschluss
• Ansparphase
• Ruhephase
• Darlehensphase

Beim Vertragsabschluss schließt man mit seiner Bausparkasse einen Vertrag über eine bestimmte Bausparsumme, z.B. 100.000 € ab. Je nach Vertrag muss man in der Ansparphase einen gewissen Prozentsatz der Bausparsumme (üblicherweise 50%) in monatlichen Raten oder freiwilligen Sonderzahlungen ansparen, in unserem Beispiel also 50.000 €. Hat man die Mindestsparsumme erreicht und auch eine gewisse Mindestsparzeit gewartet (→ Ruhephase) so kann man sich sein Gespartes auszahlen lassen und die Differenz zur Bausparsumme als Darlehen bekommen, welches man dann in den folgenden Jahren/Jahrzehnten in monatlichen Raten abzahlt.

Das hört sich zunächst sehr einfach und unkompliziert an, jedoch gibt es eine Menge Sonderoptionen, Sonderfälle und Dinge, die man beachten muss, die einem oftmals erst hinterher klar werden.

Die Vorteile des Bausparens

Was bietet es denn eigentlich für Vorteile, wenn man zu einer Bausparkasse geht, einen Vertrag abschließt, in mühseliger Arbeit jahrelang seine monatlichen Beiträge leistet um am Ende einen Kredit zu bekommen? Schließlich kann man ja seine monatlichen Raten auch so auf die Seite legen, sie bei einer anderen Bank gut anlegen, und bei Bedarf bei einer beliebigen Bank einen Immobilienkredit beantragen.

Wer heute bei einer Bausparkasse einen Bausparvertrag abschließt bekommt bereits bei Vertragsabschluss eine feste Verzinsung sowohl des angesparten Guthabens als auch des zukünftigen Darlehens garantiert. Man bekommt also Planungssicherheit. Der Darlehenszinssatz liegt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses meist unter den Zinssätzen auf dem freien Markt. Diesen Zinsvorteil erkauft man sich dadurch, dass man für sein angespartes Geld entsprechend weniger Guthabenzinsen bekommt als auf dem freien Markt.

Bei einem Bausparvertrag bekommt man einen günstigen Darlehenszins bereits bei Vertragsabschluss garantiert. Als Gegenleistung zu einem günstigen Darlehenszins muss man bei der Guthabenverzinsung Abstriche machen.

Der Verzicht auf eine hohe Guthabensverzinsung zugunsten einer niedrigeren Darlehensverzinsung hat ganz nebenbei den Vorteil, dass man unter Umständen Steuern spart, nämlich dann, wenn man bereits so viel Guthaben angespart hat, dass die Zinsen über dem jährlichen Freibetrag liegen.

Bei einem Bausparvertrag sichert man sich also bereits beim Vertragsabschluss gewisse Konditionen für die Zukunft. Ein weiterer Vorteil beim Bausparen liegt darin, dass man sich vertraglich verpflichtet, monatlich zu sparen. Es gibt zwar bei vielen Verträgen Möglichkeiten, eine gewisse Zeit keine Einzahlungen vorzunehmen, jedoch zwingt man sich mit einem Bausparer selbst, monatlich für sein Eigenheim zu sparen. Wer zudem noch unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegt, kann staatliche Zuschüsse erlangen.

Wer übrigens glaubt, dass ein voll gefüllter Bausparvertrag zu einem Hausbau oder Wohnungskauf verpflichtet, der irrt sich. Auch wer bereits stolzer Besitzer z.B. eines Reihenhauses ist kann einen fälligen Bausparvertrag dazu verwenden, die Renovierung seiner Küche durchzuführen oder sein Dachgeschoss auszubauen. Und schließlich gibt es auch die Möglichkeit, sich seinen Bausparvertrag am Ende der Ansparphase einfach auszahlen zu lassen. Dann hat man zwar zumeist ein schlechtes Geschäft gemacht, da man auf den eigentlichen Vorteil, ein günstiges Darlehen zu bekommen, ja verzichtet, aber diese Möglichkeit beruhigt einen auch unglaublich beim Vertragsabschluss, denn man weiß ja oftmals gar nicht, ob man jemals im Leben eine Wohnung oder ein Haus kaufen wird.

Einen fälligen Bausparvertrag muss man nicht zum Kauf einer Wohnung verwenden. Er kann auch bei Renovierungsarbeiten oder Umbauten in Anspruch genommen werden.

Wer einen Bausparvertrag abschließt fängt zumeist klein an. Hat man seinen Vertrag bis zur vorgeschriebenen Mindestsparsumme aufgefüllt muss man nicht zwangsweise in die Darlehensphase übergehen. Man kann sein Geld einfach ruhen lassen bis man ein Darlehen braucht oder man kann seinen Vertrag aufstocken. Sind in unserem obigen Beispiel bei einem 100.000 € Bausparvertrag 50.000 € angespart und wird noch kein Darlehen benötigt, so kann man den Vertrag z.B. auf 150.000 € erhöhen und eine weitere Ansparphase nachlegen, bis man 75.000 € erreicht hat.

Bausparverträge kann man in Schritten erhöhen um sich immer wieder neue Sparziele zu setzen. Nach jeder Erhöhung ist der Vertrag jedoch für mindestens ein Jahr gesperrt.

Die Rückzahlung von Bauspardarlehen erfolgt zu deutlich höheren Tilgungssätzen als bei banküblichen Baudarlehen. Diese hohen Tilgungssätze stellen für manche zwar außergewöhnlich hohe monatlichen Belastungen dar, wer jedoch die Möglichkeit hat, viel Geld monatlich zu tilgen, kann dies bei Bausparverträgen problemlos tun. Hinzu kommt, dass bei den meisten Bausparverträgen Sondertilgungen jederzeit möglich sind. Bei Bankdarlehen sind Sondertilgungen nur eingeschränkt möglich und man muss oft höhere Kreditzinsen bezahlen, wenn man Sondertilgungsmöglichkeiten will.

Die Nachteile des Bausparens

Es gibt ein paar Nachteile bei Bausparverträgen, die einem gleich bei Vertragsabschluss bewusst werden und von den Banken selbstverständlich kleingeredet werden. Es gibt aber auch Nachteile, die man nur findet, indem man sich sehr eingehend mit der Materie beschäftigt oder indem man bereits seine eigenen Erfahrungen gemacht hat.

Wie oben schon beschrieben gibt es bei einem Bausparvertrag immer eine gewisse Mindestsparsumme, die üblicherweise bei 40%genkapital ansparen, um an 60.000 € Kredit zu kommen. Das hört sich zunächst verständlich an ist jedoch eine extrem hohe Belastung, denn die wenigsten Wohnungen oder Häuser werden in Deutschland mit Eigenkapitalquoten von 40% oder 50% gekauft. Oftmals liegt das Eigenkapital bei einem Hausbau nur bei 20% des Gesamtbetrages.

Bei einem Bausparvertrag muss man deutlich mehr Eigenkapital aufbringen, um an eine gewisse Kreditsumme zu kommen. Während bei normalen Hypothekenkrediten Eigenkapitalquoten von 10% bis 30% üblich sind, liegt bei Bausparverträgen die Quote bei bis zu 50%.

Viele Jugendliche schließen in Deutschland bereits mit 16 Jahren ihren ersten Bausparvertrag ab. Hier geht es zum Teil um Summen in der Größenordnung von 10.000 €. Natürlich hat der Berater der Bausparkasse Recht, wenn er argumentiert, dass auch eine kleine Bausparsumme der erste Grundstein für ein eigenes Zuhause ist. Als Jugendlicher lässt man sich von der Vorstellung einer eigenen Wohnung gerne beeindrucken und bei einer kleinen Summe wie 10.000 € meint man zunächst auch, dass man nicht viel falsch machen kann; schließlich kann man nach einiger Zeit immer noch einen zweiten Bausparvertrag abschließen. Hier liegt jedoch der Haken:

Nehmen wir mal ein, jemand hat im Jahre 2000 seinen ersten Bausparvertrag in Höhe von 10.000 € abgeschlossen. Dank fleisigen Sparens ist die Mindestsparsumme von 5.000 € bereits im Jahr 2003 erreicht und der Bausparvertrag ist zuteilungsreif. Das Wissen, dass man um 10.000 € weder ein Haus noch eine Wohnung bekommt, ist auch schon vorhanden. Also liegt es doch nahe, den Vertrag z.B. auf 50.000 € zu erhöhen, um in den kommenden Jahren mehr Vermögen anzusparen. Die Bedingungen aus dem Jahre 2000 hat man garantiert und vertraglich festgeschrieben.

Nun sind jedoch Immobilienkredite zwischen den Jahren 2000 und 2003 deutlich gefallen, so dass auch Bausparkassen viel günstigere Verträge anbieten. Anstatt seinen alten Vertrag zu erhöhen schließt man besser einen zweiten Bausparvertrag ab zu deutlich besseren Konditionen. Aber was ist mit dem alten Vertrag? Den kann man natürlich liegen lassen, sein Guthaben leicht anwachsen lassen und eines Tages sein Darlehen abrufen. Aber jetzt kommt der Hammer:

Wenn es eines Tages so weit ist, dass man sich sein eigenes Haus baut und zwei oder mehrere Bausparverträge hat, bei denen man Anspruch auf ein Darlehen hat, kommen die hohen Kosten und das Gerangel: Zur Sicherung des Bauspardarlehens muss nämlich in das amtliche Grundbuch eine Grundschuld für die Bausparkasse eingetragen werden. Und ein solcher Eintrag ist so richtig teuer, auch wenn es sich nur um 5.000 € Darlehen handelt. Für jede einzelne Bank muss ein solcher Grundbucheintrag gemacht werden und jedes Mal müssen die entsprechenden Notar- und Verwaltungskosten bezahlt werden. Hinzu kommt, dass sich die Banken untereinander streiten, wer an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wird, d.h. im Bankrottfall zuerst bedient wird.

Dieses Dilemma kann man nur umgehen, indem man seinen zweiten Bausparvertrag bei derselben Bank abschließt wie bei seiner ersten. Wenn es um einen zweiten Bausparvertrag geht, wird der Bankberater auch obiges Argument offen aussprechen; bei einem Erstvertrag wird dieses selbstverständlich nicht erwähnt. Mit so einem Einsteigervertrag bindet man sich also praktisch an seine Bank, auch wenn es sich nur um eine winzige Summe handelt. Deshalb sind die Bausparkassen auch so wild hinter jungen Leuten her, um ihnen Kleinstverträge anzubieten.

Der Abschluss eines Mini-Bausparvertrages bindet einen indirekt langfristig an die Bausparkasse, auch wenn diese später einmal nicht mehr die günstigsten Konditionen bietet.

Im obigen Beispiel haben wir gesehen, dass es ein Nachteil ist, wenn man mehrere fällige Bausparverträge hat, wenn es in die Darlehensphase übergeht. Benötigt man außer den Bauspardarlehen noch ein weiteres Darlehen von einer anderen Bank, so muss man für jeden einzelnen Teilbetrag die entsprechenden Gebühren für die Grundschulden bezahlen, und die sind saftig!

Bei der Inanspruchnahme von Bauspardarlehen muss man für jeden Vertrag einer anderen Bausparkasse eine eigene Grundschuld bestellen und die entsprechenden hohen Notar- und Amtsgebühren entrichten. Hinzu kommt die Grundschuld für ein eventuell notwendiges Zusatzdarlehen einer anderen Bank.

Ist es sinnvoll, den Kauf einer Wohnung komplett über einen Bausparvertrag zu finanzieren? Es gibt gute und schlechte Gründe dafür, aber einer Sache sollte man sich bewusst sein: Bausparverträge haben allgemein das Kennzeichen, dass die Tilgung während der Darlehensphase sehr hoch ist. Schließt man einen üblichen Immobilienkredit bei seiner Hausbank ab, so bezahlt man zu dem vereinbarten Zinssatz in der Regel 1% Tilgung der Kreditsumme im Jahr. Bei einem Bausparvertrag liegt die jährliche Tilgungsleistung eher in der Größenordnung zwischen 5% und 8%. Natürlich stimmt das Argument des Bausparberaters, dass eine hohe Tilgung den Vorteil hat, dass man seinen Kredit schneller abbezahlt hat. Aber wer kann schon Tilgungsraten in dieser Größenordnung bei größeren Summen aufbringen? Da wählt man doch lieber eine niedrigere Tilgung bei einer höheren Kreditsumme und gönnt sich noch ein Zimmer mehr für seine Wunschwohnung.

Die jährliche Tilgungsleistung bei Bausparverträgen liegt um ein Vielfaches über derjenigen von normalen Immobilienkrediten. Dadurch hat man während der Tilgungsphase enorme monatliche Zahlungen zu leisten.

Nächster Punkt: Der Vorteil, dass man sich bereits beim Vertragsabschluss die Konditionen für die Zukunft sichert, kann genauso gut zu einem verheerenden Nachteil werden, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Darlehens die Zinsen auf dem Immobilienmarkt deutlich sinken. So erging es mir mit einem Bausparvertrag: Nachdem ich in zehn Jahre langer Arbeit meinen Bausparvertrag mit dem notwendigen Mindestsparguthaben aufgefüllt hatte, hatte ich bei meiner Bausparkasse einen Anspruch auf ein Darlehen, dessen Zinssatz gut ein Prozent über den zum damaligen Zeitpunkt üblichen Marktzinsen lag.

Mir blieb nur die eine Wahl, das Bausparguthaben komplett auszahlen zu lassen und auf all die Vorteile eines vermeintlich günstigen Darlehens, das mir bei Abschluss versprochen wurde, zu verzichten. Mein Bausparvertrag war demzufolge ein Total-Flop, da ich nicht nur auf mein Darlehen verzichten musste, sondern mich auch noch jahrelang mit niedrigen Zinsen begnügen musste, obwohl ich auf dem freien Markt ein Vielfaches davon bekommen hätte.

Fallen die Zinssätze für Baugelder zwischen Vertragsabschluss und Fälligkeit deutlich, so hat man in jahrelanger Arbeit umsonst für ein vermeintlich günstiges Darlehen gespart, denn zum Fälligkeitszeitpunkt wird aus dem günstigen Darlehen ein sehr teures.

Der Clou bei einem Bausparvertrag besteht wie oben beschrieben darin, ca. die Hälfte der Bausparsumme zu einem niedrigen Guthabenszinssatz anzusparen um dann für die andere Hälfte der Bausparsumme einen günstigen Kredit zu bekommen. Den günstigen Kredit kauft man sich also durch ein niedrig verzinstes Guthaben ein. Wer seine Mindestsparsumme erreicht hat, hat jedoch noch lange kein Recht auf die Auszahlung des Angesparen und des Bauspardarlehens: Außer einer bestimmten Mindestsparsumme muss nämlich auch eine gewisse Mindestsparzeit erreicht sein, um sein Darlehen zu bekommen. Wer es vorher benötigt, muss eine Zwischenfinanzierung durchführen, was die Bausparkassen selbstverständlich gerne zu stolzen Zinssätzen anbieten. Weitere Voraussetzung zur Darlehensauszahlung ist, dass die Bausparkasse überhaupt die entsprechenden Mittel zur Verfügung hat; so ein Punkt steht im Kleingedruckten.

Außer einer Mindestansparsumme muss auch eine gewisse Zeit verstrichen sein um Anspruch auf sein Darlehen zu haben. Zudem muss die Bausparkasse zum entsprechenden Zeitpunkt gerade "flüssig" sein.

Die wenigsten Bausparer schaffen insofern ein optimales Timing, dass am Ende der Ansparphase bei Fälligkeit des Darlehens dieses auch gebraucht wird. Wer weiß schon bei Vertragsabschluss, dass er in genau 7 Jahren ein Haus bauen wird? Die Zeit zwischen dem Ende der Ansparphase und der Auszahlung des Darlehens ist eine tote Phase bei Bausparverträgen. Man bekommt zwar sein Angespartes mit dem niedrigen Zinssatz weiter verzinst, jedoch erhält man dafür keine weiteren Vorteile beim Darlehen später und die Quote aus Eigenkapitel zu Darlehen wird immer schlechter. Und genau in dieser Zeit, wenn das Guthaben also hoch ist, verliert man gegenüber dem freien Markt eine Menge an Guthabenszinsen. Dauert eine solche Phase ein paar Jahre lang an, was keineswegs unüblich ist, verspielt man unter Umständen in dieser Zeit alle Vorteile, die man vielleicht durch den Bausparvertrag noch errechnet hat.

Eine optimale Rendiete erzielt man bei Bausparverträgen nur dann, wenn man am Ende der Ansparphase direkt in die Darlehensphase übergehen kann, d.h. eine Wohnung oder ein Haus kauft. Liegt zwischen diesen beiden Phasen noch eine längere Wartezeit, büßt man große Summen an verlorengegangenen Zinsen ein.

Lohnt sich also ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag hat also viele Vorteile und genauso viele Nachteile. Lohnt es sich denn überhaupt, einen Bausparvertrag abzuschließen? Rechnet sich das positiv über die gesamte Laufzeit hinweg? Wie man aus den oben beschriebenen Vorteilen und Nachteilen schlussfolgern kann, ist der Abschluss eines Bausparvertrages in gewisser Weise ein großes Glücksspiel. Man bekommt bereits bei Vertragsabschluss ein Darlehen zu einem festen Zinssatz garantiert und erhält als Gegenleistung eine niedrigere Guthabenverzinsung.

Die feste garantierte Darlehensverzinsung ist jedoch nur dann günstig, wenn die Immobilienzinsen zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Darlehensauszahlung auf dem allgemeinen Markt konstant bleiben oder steigen. Dann hat man mit Sicherheit ein gutes Geschäft gemacht. Sinken die Kreditzinsen dagegen so kommt man im besten Fall mit einer Nullrunde davon.

Die Banken stellen bei ihrer Vertragsgestaltung natürlich genau diese Rechnung auf und können sich dabei auf die Prognosen ihrer Experten berufen. Auch kalkulieren die Bausparkassen in ihre Berechnungen mit ein, dass die wenigsten Bausparer einen fließenden Übergang zwischen Ansparphase und Darlehensphase schaffen. Während der toten Zeit dazwischen arbeitet das eingezahlte Kapital im Wesentlichen für die Bausparkassen.

Lässt man einmal das Glücksspiel bzw. das Glück einer für einen günstigen Marktentwicklung außer Acht, so komme ich zum Schluss, dass man bei Abschluss eines Bausparvertrages genauso wie beim Roulette rein statistisch gesehen nur verlieren kann. Es gibt einzelne Gewinner und Verlierer, aber in der Gesamtheit wird nichts gewonnen.

Man fährt im Allgemeinen mit einem Bausparvertrag nicht günstiger als wenn man sein Geld über herkömmliche Anlagen gut anlegt und beim Hausbau ganz normale Immobilienkredite aufnimmt.

In einer Zeit, wo die Immobilienkredite und die Guthabenszinsen am Boden liegen (siehe die Jahre 2002-2003) lohnt sich der Abschluss eines Bausparvertrages, wenn man auf langfristig steigende Zinsen spekuliert. Wenn die Zinsen ohnehin nicht mehr viel weiter nach unten fallen können, kann man sich mit einem Bausparvertrag in der Tat einen niedrigen Zinssatz langfristig sichern.

In einer Hochzinsphase (Anfang/Mitte der 90er Jahre) dagegen lohnt sich der Abschluss eines Bausparvertrages nur, wenn man fest damit rechnet, dass die Zinsen auf absehbare Zeit nicht fallen werden.

Nach meinen Fehlschlägen mit Bausparverträgen bin ich schließlich vom Bausparen vollkommen abgekommen. Einen wesentlichen Punkt darf man beim Bausparen jedoch niemals unterschätzen: Mit einem Bausparvertrag verpflichtet man sich selbst zum Sparen auf ein Eigenheim. Ein Vertrag, auf dem 30.000 € liegen, kann nicht einfach schnell in einen Sportwagen umgewandelt werden, wenn das Herz danach sehnt. Der Zwang bzw. der Vorsatz, regelmäßig auf ein Eigenheim Geld zu sparen, ist immer noch ein wesentlicher Pluspunkt für den Abschluss eines Bausparvertrages.

Copyright: Patrick Wagner, www.patrickwagner.de