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Finanzierung einer Immobilie

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines eigenen Hauses ist die größte Investition, die man als normaler Mensch im Leben macht. Hier geht es um Geldsummen, die an ein halbes Lebenseinkommen heranreichen. Nur wenige wohlbetuchte Leute, Lottogewinner oder Erben können eine Immobilie bar bezahlen; für 99% aller Bauherren oder Käufer heißt es, einen Kredit aufzunehmen.

Immobilienkredite gibt es fast überall, zwar nicht für jeden Interessenten und für jedes Objekt, aber das Angebot ist riesig: Jede Kleinbank an der Straßenecke wirbt mit ihren Konditionen für Baugeld, Direktbanken werben im Internet mit ihren günstigen Konditionen, Versicherungen bieten die ausgetüfteltsten Kombinationen von Krediten und Lebensversicherungen an, Bausparkassen haben sich sogar ausschließlich diesem Geschäft gewidmet, und es gibt noch viele andere Möglichkeiten, sich sein Eigenheim auf Pump zu finanzieren.

Ich möchte mich im Folgenden hauptsächlich mit der Immobilien-Finanzierung über Internet-Banken und Finanzierungsmakler widmen, da diese durch das Direktmarketing gegenüber konventionellen Modellen deutliche Zinsvorteile in der Größenordnung von einem halben Prozent bieten.

Was bringt ein Zinsvorteil von einem halben Prozent?

Ist es überhaupt der Rede wert, wenn einem irgendeine Bank gegenüber einer anderen einen Zinsvorteil von einem halben Prozent bietet oder sind das eher Peanuts? Um diese Frage schnell beantworten zu können, betrachte ich einmal folgendes Beispiel einer Kreditaufnahme:

Kreditsumme:200.000 €
Zinssatz:5% pro Jahr
Tilgung:1% pro Jahr
Jahr Schulden am Jahresanfang Zinsen pro Monat Monatliche Rate Schulden am Jahresende
1 200.000 € 833 € 1.000 € 198.000 €
2 198.000 € 825 € 1.000 € 195.900 €
3 195.900 € 816 € 1.000 € 193.695 €
4 193.695 € 807 € 1.000 € 191.380 €
5 191.380 € 797 € 1.000 € 188.949 €
6 188.949 € 787 € 1.000 € 186.396 €
7 186.396 € 777 € 1.000 € 183.716 €
8 183.716 € 765 € 1.000 € 180.902 €
9 180.902 € 754 € 1.000 € 177.947 €
10 177.947 € 741 € 1.000 € 174.844 €

Bei der Kreditsumme von 200.000 Euro bedeuten 5% Zinsen genau 10.000 Euro im Jahr, also 833 Euro im Monat. Mit der anfänglichen Tilgung von 1% ergibt sich eine Gesamtlast von 6%, also 12.000 Euro im Jahr oder 1.000 Euro im Monat. In der nachfolgenden Tabelle ist aufgezeigt, wie sich die anfängliche Schuldenlast in Höhe von 200.000 Euro im Laufe von 10 Jahren ungefähr entwickelt. Da die monatliche Rate konstant bei 1.000 Euro bleibt, die Zinsen infolge der Tilgung jedoch allmählich absinken, ergibt sich von Jahr zu Jahr eine immer höhere Nettotilgung. Nach 10 Jahren bleibt eine Restschuld von ungefähr 175.000 Euro.

Um nun dieses Darlehen einem um ein halbes Prozent günstigeren gegenüber zu stellen, führe ich dieselbe Berechnung nochmals durch, also mit folgenden Zahlen:

Kreditsumme:200.000 €
Zinssatz:4,5% pro Jahr
Tilgung:1,5% pro Jahr
Jahr Schulden am Jahresanfang Zinsen pro Monat Monatliche Rate Schulden am Jahresende
1 200.000 € 750 € 1.000 € 197.000 €
2 197.000 € 739 € 1.000 € 193.865 €
3 193.865 € 727 € 1.000 € 190.589 €
4 190.589 € 715 € 1.000 € 187.165 €
5 187.165 € 702 € 1.000 € 183.588 €
6 183.588 € 688 € 1.000 € 179.849 €
7 179.849 € 674 € 1.000 € 175.943 €
8 175.943 € 660 € 1.000 € 171.860 €
9 171.860 € 644 € 1.000 € 167.594 €
10 167.594 € 628 € 1.000 € 163.135 €

Ich verwende die ersparten 0,5% also für eine höhere Tilgung; die monatliche Belastung bleibt mit 1.000 Euro gleich. Die Tabelle zeigt, dass nach 10 Jahren aus der anfänglichen Schuld von 200.000 Euro nur noch ca. 163.000 Euro übrig bleiben. Das entspricht gegenüber dem 5%-Zinssatz einer Ersparnis von 12.000 Euro in 10 Jahren. Bedenkt man, dass man nach 10 Jahren in unserem Beispiel ohnehin "Nur" 25.000 Euro getilgt hat, dann bedeutet eine Erhöhung dieser Summe um 12.000 Euro einer Steigerung um knapp 50%!

Verwendet man den Zinsvorteil von 0,5% nicht für eine höhere Tilgung sondern belässt den Tilgungssatz bei 1%, so ergeben sich nach 10 Jahren zwar ungefähr dieselben Restschuld-Beträge, jedoch sinkt die monatliche Belastung von 1.000 Euro auf 917 Euro ab, d.h. man spart monatlich 83 Euro an Zinsen, also 1.000 Euro im Jahr.

Fazit: Wer ein paar Tausend Euro gut anlegen will, kümmert sich zumeist nicht um Zehntel-Prozente. Wenn es aber um Immobilienkredite in der Größenordnung mehrere Hunderttausend Euro geht, ist jedes Zehntel beim Zinssatz wichtig und ein halbes Prozent wirkt sich nach 10 Jahren in einer gigantischen Summe aus. Wenn man also die Möglichkeit hat, seinen effektiven Jahreszins für seinen Baukredit um bis zu ein halbes Prozent zu senken, sollte man diese nutzen.

Was machen die zahlreichen Finanzmakler im Internet?

Im vorigen Kapitel haben wir gesehen, dass es sich durchaus lohnt, auf jedes Zehntel Prozent beim Zinssatz eines Baukredites zu achten. Im Internet bieten nun zahlreiche Finanzdienstleister Immobilienkredite mit Zinssätzen an, die deutlich unter denen normaler Haus- und Großbanken liegen. Die Differenzen betragen im Durchschnitt ca. 0,5%, in Einzelfällen sogar deutlich mehr. Was sind das eigentlich für Firmen, die via Internet günstiges Baugeld versprechen, was steckt dahinter?

Bei den zahlreichen Internet-Angeboten muss man unterscheiden zwischen Finanzmaklern und Direktbanken. Die typischen Internet-Banken, die man vielleicht schon von seinem Depot oder Tagesgeld her kennt, bieten Baukredite nach ihrem Prinzip des Direktmarketings an, d.h. sie sparen sich die teuren Filialen in Städten, vermitteln Kredite direkt und geben die Ersparnis zum Teil an die Kunden weiter. Aus demselben Grund bekommt man auch für eine Geldanlage zumeist mehr Zinsen bei einer Direktbank als bei seiner Hausbank um die Ecke. Gleiches gilt natürlich auch für die Direktversicherungen, die sich teure Vertreter und Filialen sparen.

Bei den zahlreichen Darlehensmaklern im Internet sieht die Sache dagegen anders aus. Genau so wie ein Immobilienmakler zum Beispiel im Auftrag eines Hausbesitzers für das Objekt einen neuen Mieter sucht und dafür zwei Monatsmieten Provision kassiert, vermitteln Finanzmakler Baukredite im Auftrag einer Bank an einen Darlehensnehmer und kassieren dafür eine Prämie. Während beim Kauf eines Hauses oder beim Mieten einer Wohnung die Makler-Gebühr jedoch der Käufer bzw. der Mieter bezahlt, übernimmt beim Abschluss eines Baudarlehensvertrages die Bank die Maklerprovision. Für den Darlehensnehmer entstehen als keine Kosten durch Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers.

Ein Finanzmakler vermittelt also nur zwischen Bank und Kunde. Warum sind nun aber die Zinsen deutlich niedriger als wenn man direkt zur Bank geht? Werden da irgendwelche dubiosen Geschäfte gemacht? Es gibt mehrere Gründe für die niedrigeren Zinsen: Zum einen kommt der gleiche Effekt wie bei Direktbanken zum Tragen, also keine Vertreter, die ins Haus kommen, und keine Bankfilialen mit teuren Mieten und Angestellten. Zum anderen aber gibt es Banken und Versicherungen, die ihre Darlehen zum großen Teil oder fast ausschließlich über solche Finanzmakler vertreiben, also weder Filialen haben, noch Werbung oder Marketing betreiben. Und dann gibt es noch einen dritten, ganz entscheidenden Punkt: Ein Immobilienkredit-Vermittler sucht sich natürlich die günstigste Bank heraus, damit er möglichst viele Kredite vermittelt. Viele solche Finanzdienstleister arbeiten mit mehreren Banken zusammen und vermitteln immer die aktuell günstigsten Darlehen. Der Makler nimmt einem also das Vergleichen der Tarife ab.

Wie läuft nun eine Baukreditaufnahme mit einem solchen Finanzdienstleister ab? Zunächst hat man den Vorteil, dass man sich auf deren Internet-Seiten genau über die aktuellen Zinssätze informieren kann. Über telefonische Hotlines kann man noch weitere Details erfragen. Dann füllt man einen unverbindlichen Darlehensantrag aus und schickt ihn an den Makler. Dieser ermittelt nun anhand seiner Datenbank einen günstigen, passenden Kredit bei einer der Banken, mit denen er kooperiert. Diesen Kredit erhält man als schriftliches, verbindliches Angebot vom Finanzmakler zugeschickt und kann sich eine gewisse Zeit (zum Teil nur ein paar Tage, zum Teil ein paar Wochen) nehmen, um dieses zu überprüfen. Mit einer Unterschrift nimmt man dieses Angebot an und schickt es an den Makler zurück. Der Makler leitet sodann den Darlehensantrag an die entsprechende Bank weiter, die dann den entgültigen Darlehensvertrag erstellt und dem Kunden zuschickt. An dieser Stelle ist die Arbeit des Finanzdienstleisters beendet und man wird direkt Kunde bei der Bank. Der Vertrag kommt jedoch erst dann zustande, wenn man den entgültigen Darlehensvertrag von der Bank annimmt und unterschrieben zurücksendet.

Der Internet-Dienstleister nimmt der Bank also einiges an Arbeit ab: Er wirbt für Baudarlehen, er berät den Kunden telefonisch, er bearbeitet die Darlehensanträge, prüft den Kunden auf Bonität und den Objektwert, erstellt ein Angebot und leitet den fertigen Darlehensantrag an die Bank (oder Versicherung) weiter. Diese führt natürlich eine abschließende Prüfung durch, bezahlt den Finanzdienstleister und erstellt den entgültigen Darlehensvertrag.

Vergleich eines Finanzdienstleisters mit einer Hausbank

Der wesentliche Vorteil bei einem Baukredit über einen Immofinanz-Makler ist natürlich ein wesentlich günstigerer Zinssatz als bei seiner Hausbank um die Ecke. Wir haben oben gesehen, dass ein halbes Prozent über einen Zeitraum von 10 Jahren hinweg einen fünfstelligen Euro-Betrag ausmachen kann. Wir haben aber auch gesehen, dass der Schriftverkehr mit einem Finanzmakler aufwändig ist, da er als zusätzliche Instanz zwischen Kunde und Bank dazwischengeschaltet ist. Keine Frage, wer Tausende von Euro an Zinslast sparen möchte, muss auch ein bisschen Zeit investieren, aber der Reihe nach.

Für viele ist die Aufnahme eines Baukredites eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben; schließlich bezahlt man diesen unter Umständen sein ganzes Leben lang zurück. Da ist einem vielleicht ein persönliches Gespräch mit dem Bankberater in seiner Hausbank, den man schon seit 10 Jahren kennt, vertrauenserweckender als das Gespräch mit einem Hotline-Mitarbeiter eines Finanzmaklers. In einer Bankfiliale kann zudem alles sehr schnell gehen, wenn man die notwendigen Unterlagen bei sich hat: In einer Filiale hatte ich innerhalb einer Stunde ein konkretes, unterschreibbares Darlehensangebot vor mir liegen. Bei Direktbanken oder Finanzmaklern muss man mindestens 1-2 Wochen einkalkulieren, bis man endlich den ersehnten Darlehensvertrag in den Händen hat.

Für mich war das persönliche Gespräch in einer Bankfiliale eher ein Negativpunkt, da ich meine Bankgeschäfte ohnehin schon online führe. Für einen Termin in einer Bank musste ich jeweils einen halben Tag Urlaub nehmen oder früher Schluss machen, mit einem Finanzdienstleister konnte ich einfach tagsüber mal telefonieren. Da ich keine Hausbank um die Ecke hatte, die mich kannte und die ich kannte, war für mich das Gespräch mit einem wildfremden Berater in einer Bank genauso aufschlussreich wie das mit einem wildfremden Gesprächspartner am Telefon.

Füllt man einen Darlehensantrag eines Finanzdiensteleisters aus, so erhält man eine genaue Checkliste, welche Unterlagen man dem Antrag beifügen muss (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Vermögensnachweise etc.). Hält man sich an diese Checkliste steht einer zügigen Bearbeitung nichts weiter im Wege. Bei den Filialbanken war die Sache zum Teil so, dass immer neue Forderungen nach Unterlagen kamen, so musste ich bis zu drei Mal vorbeikommen oder Post abschicken, bis der Berater alles beieinander hatte, was er brauchte. Checkliste? Fehlanzeige!

Einer Sache muss man sich bewusst sein: Immobilien-Kreditvermittler suchen sich am Liebsten die Musterkunden aus, bei denen alles stimmt. Das zu finanzierende Objekt wird oft nur bis zu 60% oder 80% seines tatsächlichen Wertes beliehen. Anträge von Kunden mit komplizierten Ausgangssituationen werden lieber abgelehnt, in dieser Beziehung sind Filialbanken offener und flexibler. Was sind komplizierte Ausgangssituationen?

Eine Direktbank oder ein Finanzierungsmakler versucht, das Risiko möglichst gering zu halten, daher wird oft nur bis 80% des Objektwertes beliehen. Wer nur 10% Eigenkapital hat bekommt kein Angebot. Auch bestehen solche Banken zumeist darauf, an erster Stelle im Grundbuch erwähnt zu werden; ist das Objekt bereits belastet oder hat man noch ein zweites Darlehen (zum Beispiel von einem Bausparvertrag), sinken die Chancen. Viele Direktbanken tun sich auch schwer, ein Objekt richtig zu bewerten. So ist es mir zum Beispiel passiert, dass eine Bank eine Eigentumswohnung im teuren München gleich bewertet wie eine Wohnung irgendwo im preisgünstigen Emsland, weil nur die Wohnfläche beachtet wird.

Wer also ein Musterkunde ist, d.h. einen stattlichen Prozentsatz an Eigenkapital hat, ein sicheres und hohes Einkommen hat und ein Objekt kauft, auf dem keine Grundschuld lastet, dürfte kein Problem haben, bei einer Direktbank oder bei einem Kreditvermittler sein Darlehen zu bekommen. Wer von solchen Idealbedingungen abweicht, muss kämpfen.

Zu einem ganz anderen Punkt: Zu einem typischen Baudarlehensvertrag gehört ein festgeschriebener Zinssatz mit einer jährlichen Tilgung von 1% bei einer Laufzeit von zum Beispiel 10 Jahren. Wenn irgendwie möglich, sollte man eine höhere Tilgung wählen, um die Restschuld nach 10 Jahren in Grenzen zu halten. Es sollte für eine Bank selbstverständlich sein, eine höhere Tilgungsrate anzubieten. Und es sollte auch selbstverständlich sein, dass dadurch der Effektivzinssatz ein klein wenig sinkt. Filialbanken bieten für eine höhere Tilgung oft bis zu einem Zehntel Prozent Zinsermäßigung an. Direktbanken bieten zwar zumeist eine höhere Tilgungsrate an, aber nicht unbedingt gekoppelt mit einem niedrigeren Darlehenszinssatz.

Beim Thema Sondertilgung öffnet sich ein großer Spagat zwischen den Hausbanken und Internetbanken. Bei jedem Immobiliendarlehen empfehle ich, sich Sondertilgungen genehmigen zu lassen, damit man während der Laufzeit hin und wieder einen größeren Batzen extra tilgen kann, wenn auch nicht muss. Bei den Angeboten der Finanzdienstleister war eine Sondertilgung jederzeit möglich, allerdings musste man dies zum Teil mit einem leicht höheren Darlehenszinssatz bezahlen. Hier machte sich die Möglichkeit der Finanzdienstleister, aus den Angeboten mehrere Banken auszuwählen, bezahlt, denn es konnte diejenige Bank ausgewählt werden, die die entsprechende Sondertilgung akzeptierte. Was ich bei diesem Thema bei meinen Hausbanken erlebte war zum Teil himmelschreiend. Teils waren Sondertilgungen gar nicht möglich, teils nur gegen Zinssatzerhöhung und teils nur auf dem Umwege komplizierter, nicht nachvollziehbarer Verträge: Eine Bank wollte mir außer meinem Darlehensvertrag zusätzlich drei Bausparverträge andrehen, um irgendwie sondertilgen zu können. Wer soll bei so vielen Verträgen noch durchblicken?

Nächstes Thema Bereitstellungszinsen: Wer einen Baukredit aufnimmt, hat in der Regel drei Monate Zeit, das Geld von der Bank abzurufen. Wer den Kredit jedoch erst später braucht oder sich im Laufe einer Bauphase Teilsummen auszahlen lässt muss nach diesen drei Monaten Bereitstellungszinsen bezahlen, also Zinsen für die Bank dafür, dass sie das Geld bereitstellt aber noch nicht auszahlt. Bei Filialbanken ist die bereitstellungszinsenfreie Zeit oft auf 2-3 Monate beschränkt. Über Internet-Finanzdienstleister lassen sich andere Fristen vereinbaren, die jedoch in einer leichten Zinssteigerung resultieren. Der Vorteil der bereitstellungsfreien Zeit ist jedoch zumeist größer als die leicht höheren Zinssätze.

Ein ganz wichtiges Thema sind die Kosten beim Abschluss eines Darlehensvertrages. Hier steckt der Teufel im Detail; da gibt es zum Teil Gebühren, die man sich erst einmal erklären lassen muss. Bei denjenigen Finanzdienstleistern, die ich mir ausgesucht hatte, fielen keinerlei Gebühren an, also nicht ein Euro an Extra-Kosten bis ich den Darlehensvertrag in den Händen hatte. Ganz anders bei den Filialbanken, da fielen zum Teil Kosten an, wo ich nur den Kopf schütteln konnte. Während die Immobiliendienstleister ein Objekt anhand der gegebenen Daten schätzten, bestanden die Vertreter der Filialbanken teilweise darauf, eine Schätzung vor Ort durchzuführen, obwohl sie das Objekt genau kannten, da es nur ein paar Straßen weiter war. Mir konnten die Banken nicht vermitteln, warum ich 500 Euro bezahlen sollte, nur damit so ein Bankangestellter mit seinem Schreibblock einen kleinen Spaziergang macht um mein Wunschobjekt zu begutachten. Und diese Gebühr sollte auch anfallen, wenn das Wunschobjekt noch gar nicht existiert. Dann läuft so ein Bankfachmann auf eine grüne Wiese, lässt seine Phantasie ein wenig spielen, macht ein paar Notizen und kassiert Hunderte von Euro dafür. Das tut weh!

Meine Erfahrungen mit Banken und Dienstleistern

Im Internet tummeln sich Hunderte, vielleicht sogar Tausende von Finanzdienstleistern, die einem gerne einen Baukredit vermitteln möchten. Wie findet man einen seriösen Anbieter, nach welchen Kriterien geht man vor? Natürlich sind die angebotenen Zinssätze alles entscheidend; sind die zu hoch, fällt der Anbieter gleich weg, denn wir haben oben gesehen, dass sich jedes Zehntel Prozent enorm auf die Tilgung auswirkt.

Ein niedriger Zinssatz macht jedoch noch lange keinen guten Anbieter aus. Anbieter mit einem unübersichtlichen Internetauftritt oder mit einer Webseite, die Fehler aufweist oder sich schlecht laden lässt, fallen bei mir sofort aus der Kandidatenliste raus. Manch anderer Dienstleister fiel aus meiner Auswahl schon alleine dadurch raus, dass seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen entweder zu kompliziert verfasst oder nicht annehmbar waren.

Nach einer gewissen Vorauswahl machte ich bei den übrig gebliebenen Anbietern einen alles entscheidenden Test, nämlich einen Anruf bei der Hotline. Was man da alles erlebt, ist harrsträubend. Bei manchen Finanzdienstleistern war die Hotline schlicht und einfach nie erreichbar, weder morgens in der Früh noch tagsüber; handelt es sich etwa nur um eine Schein-Hotline? Bei anderen Firmen wurde man von der Hotline nur schnell abgefertigt ohne eine wirkliche Info zu bekommen. Und wenn ich einmal einen freundlichen Berater am Telefon hatte, dann stellte ich immer die Frage nach den aktuellen Konditionen. Wie traurig, dass bei manchen Firmen die im Internet angebotenen Zinssätze plötzlich eine Woche alt waren!

Nach diesen "Vorarbeiten" blieb mir ungefähr eine Handvoll Dienstleister übrig, die von meiner Seite aus für eine Zusammenarbeit in Frage kamen. Und als Tipp sei hier nochmals erwähnt, dass man sich nicht auf einen einzigen Baugeldvermittler fixieren sollte, sondern lieber mit mehreren zusammenarbeiten sollte bis es zu einem Darlehensvertrag kommt.